Через три роки після впровадження урядової іпотеки «єОселя», ринок житла фактично надав свою власну альтернативу — розтермінування від девелоперів. Вони стали більш еластичними, оперативнішими та доступнішими для значної кількості громадян, ніж державні ініціативи з обмеженим доступом. У 2025 році розтермінування охоплюють 65−90% контрактів із новобудовами, у той час як державна іпотека займає не більше 5−15%.
Про це інформують аналітики групи фірм DIM.
Як еволюціонувала програма «єОселя»
Ініціатива стартувала в жовтні 2022 року з 470 наданими позиками. У 2023 році відбувся стрімкий підйом — 5855 позик (+1145.74%), викликаний значним попитом пільгових категорій (військові, лікарі, ВПО) та активною промоцією. Однак у 2024 році зростання сповільнилося до 45.43% (8515 позик).
Незважаючи на докапіталізацію на 20 млрд грн та розширення категорій (IT, молодь), ініціатива зіткнулася з бюрократією — приблизно 70−90% запитів отримали відмову. За 9 місяців 2025 року програма «єОселя» надала 5406 позик, що становить 63.48% від сумарної кількості позик за весь 2024 рік, демонструючи спад на 20.78% у порівнянні з аналогічним періодом 2024 року.
За прогнозами аналітиків, при збереженні середньомісячного темпу (600 позик) до кінця року кількість позик становитиме 7,2−8 тис., або близько 90% від показників 2024-го. Для відновлення до рівня 2024 року потрібне полегшення процедур або додаткове фінансування.
Загалом за період дії ініціативи (жовтень 2022 — жовтень 2025), надано 20 773 позики на 35 млрд грн. Середня вартість придбаної нерухомості — 2,35 млн грн, середня ціна за м2. — 39 947 грн, середня площа придбаної нерухомості — 57,4 м2, що вказує на спрямованість ініціативи на економ та комфорт клас.
Де найбільше використовують «єОселю»
Близько половини всіх угод за ініціативою «єОселя» (49,7%) припадає на Київ та Київську область, де ринок нерухомості залишається найбільш ліквідним та з великою концентрацією попиту.
Далі йдуть Львівська (6,1%), Івано-Франківська (4,7%) та Одеська (4,5%) області.
У прифронтових регіонах (Харківська, Запорізька, Сумська) частка контрактів не перевищує 1% через воєнні ризики, включаючи ймовірність ушкодження житла, та ускладнене кредитування.
Хто використовує пільгові позики
У 2025 році програма «єОселя» значно розширила коло учасників у порівнянні з 2022 роком. Знижені позики під 3% доступні для військовослужбовців, працівників силових структур, лікарів, викладачів, науковців, ветеранів війни, учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни та сімей загиблих — вони складають 60−70% запитів. З них 76% – військові та працівники силових структур, по 20% – лікарі та викладачі, 4% – науковці.
Позики під 7% призначені для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), IT-фахівців, робітників бюджетної сфери, молодих сімей до 35 років та громадян без власного житла або з площею менше норми, що складає 25−30% схвалених запитів. У той же час, за весь період дії ініціативи «єОселя», ВПО отримали лише 14% позик, ветерани — 7%, а інші категорії громадян — 79%.
Чому більшість українців не можуть скористатися «єОселею»
Незважаючи на розширення програми «єОселя» у 2025 році, вона залишається недосяжною для значної частини громадян через жорсткі вимоги та бюрократію. Лише 10−30% запитів схвалюють через автоматизований відбір у «Дії» та банках.
Більше 70−90% відмов відбувається на етапах перевірки: заявка в «Дія», невідповідність пільговим категоріям, неточності в документах або їх некомплектність, банк, акредитація, нотаріус, страхування, вік, офіційні прибутки, наявність житла і воєнні ризики (прифронтові регіони).
Непільговики, зокрема підприємці та неофіційно працевлаштовані, мають мінімальні шанси, що робить програму доступною лише для 10−15% потенційних позичальників
Розтермінування як нова фінансова модель
Поки державна програма «єОселя» залишається бюрократичною й обмеженою категоріями — ринок нерухомості самостійно створив гнучку альтернативу — розтермінування від девелоперів. За декілька років вони фактично замінили іпотеку як основний спосіб придбання житла в новобудовах — стали більш еластичні, швидші в узгодженні та не мають категорійних перешкод, що робить їх ключовим конкурентом державної іпотеки.
У 2025 році розтермінування від девелоперів охоплює 65−90% угод із новобудовами, у той час як частка держіпотек займає лише 5−15 %.
Основні переваги:
оперативне рішення — 1−2 дні без банківських перевірок;
гнучкі умови — перші внески від 10−20%, можливість оформлення до 5−7 років;
фіксація ціни в гривні, що захищає від інфляції;
маркетингова конкуренція між девелоперами, де розтермінування стало повноцінним замінником кредиту.
За 9 місяців 2025 року укладено близько 10−15 тисяч угод із розтермінуванням, а попит на розтермінування в комфорт-класі зріс на 30%. Близько 40% усіх звернень до офісів продажу у цьому сегменті стосуються саме програм розтермінування.
Щоб утримати попит та клієнтів, девелопери у 2025 році подовжили строки розтермінувань та знизили авансові платежі. Так, перша десятка лідерів-девелоперів столичного регіону пропонує подовжені програми розтермінування до 5−7 років, у деяких є безвідсоткові періоди, під 0%, без прихованих платежів, з можливістю дострокового погашення.
Водночас ціни на квартири з розтермінуванням часто вищі на 5−10%, що компенсує девелоперу безвідсоткове фінансування.
Попит на довготривалі програми зріс на 25−30%, особливо у комфорт-класі. Покупці готові сплачувати більші щомісячні платежі заради швидкого оформлення та відсутності перевірки фінансових справ.