Хто, за що та коли має сплачувати податок на нерухоме майно
Мільйони українців – власників житлової нерухомості, площа якої перевищує встановлені законом норми, до 1 липня отримали повідомлення від ДПС щодо необхідності сплати податку за попередній рік. Для цього у них є 60 днів (з моменту отримання платіжних документів рекомендованим листом або через Електронний кабінет платника податків), інакше – нараховується штраф. Для переважної більшості суми податку щороку змінюються. Це зумовлено як розміром мінімальної заробітної плати в Україні, так і рішеннями місцевої влади щодо ставок оподаткування. До того ж, існують пільги та винятки. Детальніше про все.
ЯК ОПОДАТКОВУЄТЬСЯ ЖИТЛО
Податок на житлові квадратні метри нараховується «заднім числом» за попередній рік. Тобто, він не стосується нерухомого майна, яким ви не володіли у 2025-му (наприклад, податок за придбану цьогоріч квартиру сплачувати поки що не потрібно, це доведеться робити починаючи з 2027-го).
Законом передбачено, що базою оподаткування є загальна площа об’єкта житлової нерухомості, включаючи його частки для кожного власника.
Однак, передбачені пільги: якщо площа нерухомості не перевищує 60 кв.м (для квартири), 120 кв.м (для будинку) та 180 кв.м (для інших типів житла, включно з їх частками), податок не нараховується. В інших випадках його доведеться сплачувати, але лише за площу, що перевищує встановлені норми.
Отже, якщо площа квартири становить 100 кв.м, податок нарахують лише за 40 кв.м. А якщо, наприклад, ви маєте квартиру площею 60 «квадратів» і будинок площею 130 кв.м, податок сплачуватиметься лише за 10 кв.м.
Фото: Jakub Żerdzicki on Unsplash
ХТО Є ПЛАТНИКОМ ПОДАТКУ
Платниками податку є фізичні та юридичні особи, включно з нерезидентами, які володіють об’єктами житлової нерухомості. Якщо житловий об’єкт знаходиться у спільній частковій власності кількох осіб, а частки виділені в натурі, то платником є кожен співвласник відповідно до розміру його частки. Якщо ж така спільна власність не була поділена в натурі, платником є один із власників (за згодою всіх співвласників), якщо інше не встановлено судом.
Нарахування здійснюються навіть у випадках, коли нерухомість не використовується або здається в оренду. Тобто, якщо сім’я виїхала за кордон на час війни, але володіє українською нерухомістю, вона зобов’язана сплачувати цей вид податку в Україні.
Податкова служба має законне право нарахувати податок на нерухомість за попередні 1095 днів (3 роки) з дати виявлення боргу.
РОЗМІР ПОДАТКУ
Ставки податку для будь-якої нерухомості визначаються місцевими органами влади, і вони не можуть перевищувати 1,5% мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 квадратний метр.
«Станом на 01.01.2025 р. мінімальна заробітна плата становила 8000 гривень на місяць. Отже, максимально можливий податок на нерухоме майно за 2025 рік – 120 грн/кв.м площі, що перевищує встановлені Податковим кодексом України неоподатковувані розміри», – пояснює юрист Олександр Гарагонич.
Олександр Гарагонич. Фото: Facebook/Олександр Гарагонич
Якщо загальна площа об’єкта (об’єктів) житлової нерухомості, включаючи частки, що належать одній особі, перевищує 300 кв.м (для квартири) та/або 500 кв.м (для будинку), сума податку автоматично збільшується на 25 тис. грн щорічно за кожен такий об’єкт житлової нерухомості чи його частку (пп. «а»–«г» пп. 266.7.1 ПКУ).
Відомості про ставки податку на нерухомість, що діють у кожній громаді, оприлюднені на веб-сайті Державної податкової служби.
Наприклад: у Києві базова ставка оподаткування становить 1,5% від розміру мінімальної заробітної плати. Це – максимально дозволені законом 120 гривень за кожен квадратний метр, що перевищує норму. Ставка для наземних та підземних гаражів – 0,4%, що дорівнює 32 гривням за квадратний метр.
Базова ставка податку у Львові варіюється від 0,25% до 1% (від 20 до 80 гривень) за кв.м. (залежно від зони розташування об’єкта, яких у міській громаді є чотири).
Аналогічний розмір податку – 0,25%, 0,5%, 0,75% і 1% – залежно від зони розташування – застосовується і в престижній Козинській громаді неподалік Києва.
У випадку, якщо сільська, селищна чи міська рада не оновили рішення про ставки вчасно, податок стягується у розмірі, що діяв раніше, до 31 грудня року, що передує звітному бюджетному періоду (наразі – станом на кінець 2024-го).
ПІЛЬГИ ТА ВИНЯТКИ
Починаючи з 1 січня 2023 року, податок на нерухомість (житлову та нежитлову) не нараховується та не сплачується за об’єкти, розташовані в районах активних бойових дій та на тимчасово окупованих РФ територіях України.
Це також стосується знищених об’єктів (їхніх часток) нерухомості по всій території країни. У більшості випадків не підлягають оподаткуванню об’єкти, які через бойові дії та обстріли зазнали незначних пошкоджень і потребують ремонту. Проте це за умови, що факт пошкодження зафіксовано, а орган місцевого самоврядування своїм рішенням звільнив цю нерухомість від податку.
Місцева влада та військові адміністрації зобов’язані щокварталу подавати до ДПС усі дані про звільнення від оподаткування об’єктів нерухомості.
Існує також перелік нерухомості, яка не оподатковується, незалежно від дії воєнного стану:
– об’єкти, що перебувають у власності місцевої влади, а також створених нею організацій, повністю утримуються коштом державного чи місцевого бюджету та є неприбутковими;
– споруди, розташовані в Чорнобильській зоні;
– будівлі дитячих будинків сімейного типу;
– гуртожитки;
– нерухомість, яку місцеві органи влади визнали непридатною для проживання (включаючи аварійний стан);
– житло, що належить дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, дітям з інвалідністю, вихованим одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на кожну дитину;
– житло, що належить багатодітним або прийомним сім’ям, де виховується п’ять і більше дітей.
Цей вид оподаткування також не застосовується до об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, що належать громадським об’єднанням осіб з інвалідністю та їхнім підприємствам; офіційно зареєстрованим релігійним організаціям, які використовують цю нерухомість для реалізації статутної діяльності; будівлям дошкільних і загальноосвітніх навчальних закладів (незалежно від форми власності та джерел фінансування), що використовуються за призначенням.
Звільнено від оподаткування також нежитлову нерухомість державних та комунальних дитячих санаторіїв, таборів, спортивних шкіл і олімпійських баз, центрів фізичного здоров’я населення (якщо вони є неприбутковими) тощо.
Існують також пільги для малого та середнього місцевого бізнесу та резидентів Defence City.
Крім того, органи місцевого самоврядування мають право встановлювати додаткові пільги щодо стягнення податку з нерухомості на території своїх громад.
Фото: НБУ
ПОКАРАННЯ ЗА НЕСПЛАЧЕНИЙ ПОДАТОК
За несплату чи несвоєчасну сплату нарахованих податків на нерухомість її власники несуть фінансову відповідальність. Передбачено такі стягнення:
– штраф у розмірі 5% від суми податкового боргу – за затримку до 30 календарних днів, що настають за останнім днем встановленого законом терміну сплати суми грошового зобов’язання (60 днів після отримання повідомлення від ДПС);
– штраф у 10% від суми податкового боргу – при затримці понад 30 календарних днів;
– пеня, починаючи з 91-го дня несплати (у розмірі 120% річних облікової ставки НБУ за кожен день прострочення).
Якщо заборгованість зі сплати податку, наприклад, становить 5000 гривень, пеня за кожен день прострочення становитиме близько 2,5 гривні. На перший погляд, це небагато. Однак, загальна сума може виявитися значною. Наприклад, за 100 днів прострочення після 90-го дня затримки оплати – це вже 250 гривень пені + 500 гривень штрафу + можливе додаткове покарання за навмисне ухилення від сплати податків. Останнє також передбачено законом: якщо буде встановлено, що платник знав про свій обов’язок, але свідомо його не виконав, штраф становитиме не 10%, а 25% від суми податкового боргу. Повторне порушення протягом 1095 календарних днів або прострочення понад 90 днів може призвести до штрафу в розмірі 50% від суми заборгованості.
Однак, якщо фіскальні органи не надіслали податкове повідомлення-рішення у встановлені терміни або не надали платнику необхідну інформацію про об’єкт нерухомості, площу житла, ставку податку та можливі пільги, штрафні санкції не застосовуються.
Проте, якщо до 1 липня власник нерухомості не отримав від ДПС квитанцію про нарахування податку рекомендованим листом, не варто цього радіти. Адже повідомлення вважається доставленим не лише у разі особистого вручення, надсилання поштою за місцем проживання чи останньою відомою адресою, а й через Електронний кабінет платника податків. І саме з моменту отримання документа починається відлік терміну для виконання податкового зобов’язання.
Тому обов’язково перевіряйте інформацію про нарахування податку на нерухомість, суму боргу та терміни податкового зобов’язання в Електронному кабінеті платника податків ДПС України.
Підготував Владислав Обух
Перше фото: Tierra Mallorca on Unsplash