У 2026 році договір дарування житла потребує нотаріального засвідчення та сплати відповідного збору. Для найближчих родичів передбачено нульову ставку оподаткування.
Договір дарування нерухомості, який часто називають дарчою, є угодою, за якою власник безкоштовно передає свою квартиру іншому в користування. Як правильно здійснити цю процедуру, які документи необхідні та як уникнути поширених помилок, детально вивчив УНН.
Згідно з чинними правилами 2026 року, угода дарування квартири вимагає письмової форми та нотаріального посвідчення. Після підписання нотаріус здійснює державну реєстрацію права власності. Відтак, дарувальник миттєво втрачає права власності на нерухомість, а обдаровуваний їх набуває.
На відміну від особи, яка отримує спадок за заповітом, той, кому передано нерухомість за договором дарування, одразу стає повноправним власником. Адже передача майна не відкладається на майбутнє, як це буває у випадку спадкування.
Як здійснити оформлення договору дарування квартири
Для укладення угоди дарування обом сторонам — дарувальнику та обдаровуваному — необхідно звернутися до нотаріуса. Якщо одна зі сторін не може бути присутньою особисто, її інтереси може представляти уповноважена особа за наявності нотаріально засвідченої довіреності. У такому документі має бути чітко вказано, кому саме передається майно.
Посвідчення договору може відбутися у нотаріуса за місцем знаходження квартири або за місцем реєстрації одного з учасників угоди. Перед підписанням нотаріус проводить ретельну перевірку:
- ідентичності сторін;
- їхньої правоздатності;
- правовстановлюючих документів на квартиру;
- даних з державних реєстрів;
- наявності будь-яких обтяжень, таких як арешти, заборони чи іпотеки.
У випадку, якщо квартира була придбана під час шлюбу та є спільною сумісною власністю подружжя, обов’язковою є нотаріально засвідчена згода другого з подружжя.
Перелік необхідних документів для оформлення дарчої
Зазвичай для укладення договору дарування квартири вимагаються такі документи:
- паспорти або ID-картки обох сторін (дарувальника та обдаровуваного);
- реєстраційні номери облікових карток платників податків; правовстановлюючі документи на нерухомість;
- технічний паспорт на квартиру;
- документи, що підтверджують сімейний стан дарувальника;
- нотаріально засвідчена згода другого з подружжя (якщо це необхідно);
- документи, що підтверджують ступінь родинного зв’язку (наприклад, свідоцтво про народження, свідоцтво про шлюб або інший документ, що дозволяє нотаріусу встановити родинні стосунки).
Також може знадобитися інформація про осіб, зареєстрованих у житловому приміщенні. Якщо серед власників або осіб, чиї права можуть бути порушені, є неповнолітня дитина, нотаріус перевірить наявність дозволу від органів опіки та піклування.
Важливо пам’ятати, що батьки або опікуни не мають права без відповідного дозволу передавати майно, що належить дитині або підопічному.
Для цілей оподаткування може знадобитися оціночна вартість квартири. У 2026 році вона визначається за допомогою електронних систем оцінки або на основі звіту професійного оцінювача.
Чи можливе оформлення договору дарування між родичами
Так, передача квартири родичу за договором дарування цілком можлива. Найчастіше такі угоди укладаються між батьками та дітьми, подружжям, рідними братами та сестрами, а також між бабусею/дідусем та онуками. Важливо зазначити, що для Державної податкової служби має значення ступінь родинного зв’язку між сторонами.
До першого ступеня споріднення належать батьки, чоловік/дружина та діти (включаючи усиновлених). До другого ступеня — рідні брати та сестри, дідусі/бабусі (як з боку матері, так і з боку батька), а також онуки. Для таких родичів ставка податку на доходи фізичних осіб при даруванні становить 0%. Крім того, у 2026 році військовий збір з такого подарунка не стягується.
Якщо квартира передається далекому родичу або особі, яка не є родичем, для резидента України ставка податку на доходи фізичних осіб становить 5%. Додатково, у 2026 році сплачується військовий збір за ставкою 5%. Якщо обдаровуваний є нерезидентом, застосовується ставка податку 18% та військовий збір 5%.
Вартість оформлення дарчої на квартиру
Витрати на оформлення дарчої складаються з кількох платежів. Обов’язковим є державне мито за нотаріальне посвідчення угоди щодо відчуження нерухомості. Для квартир воно становить 1% від суми договору, але не нижче встановленого мінімального розміру. Додатково сплачуються адміністративні збори, реєстраційні платежі, витрати на отримання витягів з реєстрів, оцінку майна (за необхідності) та послуги нотаріуса.
В загальнодоступних джерелах часто вказуються орієнтовні суми в кілька тисяч гривень, однак фіксованої ціни, яка б підходила для всіх випадків, не існує. Вартість залежить від обраного нотаріуса, регіону оформлення, складності справи, кількості необхідних перевірок, наявності співвласників, іпотеки, арештів, помилок у документах, а також потреби в отриманні додаткових заяв чи згод.
Податки та державне мито при даруванні нерухомості
Для родичів першого та другого ступеня споріднення податок на доходи фізичних осіб та військовий збір не нараховуються. Однак, це не означає, що оформлення буде абсолютно безкоштовним, адже залишаються витрати на нотаріальні послуги, державне мито, реєстраційні платежі та інші супутні витрати.
Податки, як правило, сплачуються до моменту нотаріального посвідчення договору, а нотаріус перевіряє наявність квитанцій про оплату.
Фактори, що впливають на вартість послуг нотаріуса
Приватний нотаріус визначає вартість своїх послуг за взаємною згодою зі сторонами. На практиці на кінцеву суму можуть впливати такі аспекти, як перевірка реєстрів, підготовка тексту договору, кількість учасників угоди, необхідність отримання згоди другого з подружжя, перевірка документів, що підтверджують родинні зв’язки, робота з довіреністю, виправлення розбіжностей у правовстановлюючих документах.
Тому перед тим, як розпочати оформлення, рекомендується попросити нотаріуса надати попередній розрахунок вартості оформлення договору дарування, а також повний перелік усіх необхідних платежів:
- державне мито;
- плата за реєстрацію права власності;
- вартість витягів з реєстрів;
- витрати на оцінку (якщо потрібна);
- оплата заяв;
- вартість отримання згод;
- безпосередньо оплата послуг нотаріуса.
Ключові аспекти, які варто знати перед оформленням дарчої
Основний ризик для дарувальника полягає у повній втраті контролю над квартирою одразу після підписання угоди та реєстрації права власності. Якщо особа бажає передати житло своєму спадкоємцю лише після власної смерті, доцільніше скористатися заповітом, а не договором дарування. Заповіт можна змінювати або скасовувати за бажанням заповідача. Після оформлення договору дарування такої можливості немає.
Кому переходить право власності на квартиру після смерті дарувальника
Якщо договір дарування вже підписано, нотаріально засвідчено, і право власності зареєстровано на ім’я обдаровуваного, смерть дарувальника жодним чином не впливає на нового власника квартири. Нерухомість вже не вважається частиною спадщини дарувальника, оскільки на момент його смерті вона йому вже не належала.
Інша ситуація виникає, якщо сторони лише планували оформити дарчу, або уклали угоду про передачу майна в майбутньому, але одна зі сторін (дарувальник або обдаровуваний) померла до настання визначеного терміну або виконання умови. У такому випадку зобов’язання за договором припиняються.
Обставини, за яких договір дарування може бути визнаний недійсним
Договір дарування може бути оскаржений у судовому порядку, якщо були допущені порушення вимог законодавства. Наприклад:
- якщо договір не був нотаріально посвідчений;
- якщо дарувальник на момент укладення договору був недієздатним;
- якщо дарувальник діяв під примусом;
- якщо дарувальник не усвідомлював суті своїх дій;
- якщо були використані підроблені документи;
- якщо договір дарування фактично приховував угоду купівлі-продажу квартири.
Окрім того, закон дозволяє дарувальнику ініціювати розірвання договору через суд, якщо обдаровуваний навмисно вчинив злочин проти життя, здоров’я чи майна дарувальника або його близьких родичів. Також підставою може бути загроза втрати подарунка, який має для дарувальника значну немайнову цінність. Для пред’явлення таких вимог встановлено строк позовної давності — один рік.
Нагадаємо
Раніше УНН інформував про те, як оформити договір пожертви та чим він відрізняється від договору дарування.